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                巴曙松:未来房地产政策将是一╱场更加艰难的平衡
                上海写字楼门户 -楼市在线   www.loushi.cn    2014-1-6 10:28:00    来源:国际金融报
                1998年以来,房地产市场15年的发展史上,累计有5年处于房地产市场改革试水和方案准备完善這一幕阶段、7年处于紧≡缩状态、1年处于放松状态,那么,在新的条件下,这种格局是否▲会发生变化?

                    看变化之前,先找▂出房地产市场的“恒量”。

                    第一,房地产作为经济增长和经济转型的支撑,依然看了過來没有变化。第二,土地“招拍挂”机制々作为房地产市场和土地财政运行的基石,在未来几年难有实质性畢竟水元波沒有神器变化,因此住宅用地供给量难ξ 以提升。第三,房价控制依然占有重要的决策权重。

                    在三大“恒量”基础上,再看本届政府对房地产市场的调控难度。

                    第一,房地产市场的经◆济驱动力已变弱,对调控的承受從玄仙巔峰到仙帝能力将会下降。

                    第二,中国房地产市场的核心问题已经从总量不足逐步过渡到住房占有的不平衡,这意味着调控政策的目标将更为多∮元化,调结构将会是住房政策的长期目标。

                    第三,以人快口城镇化为核心的新型城镇化战略决定了未来的房地产政策必须▃对流动人口的住房需求给只會是魚死網破予必要的关注。

                    不难看出,未来房地产政策将是◣一场更加艰难的平衡。截至到目前,外界并没有看到住房制度改革的路线图,但大的方向已清晰,笔者将之总结为“三元∏供应格局”:针对底层Ψ家庭的安居需求,通轟擊這至尊神山过保障房政策给予支持;针对中间“夹心层”的商品房需求↘,通过财税、金融等手段定向支持倒真美,使之有能力满足自住型的首套商品房需求;针对高收入家庭的改善需求,通过房产税等手段予金烈身上以适度抑制。

                    十你給我出來八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用和更好↑发挥政府作用”。如一定要预期房地ω产市场能够在未来市场根本沒有絲毫反抗之力化程度更高,那么需要做出的政策转变至少应该包括以下三个层面:供给端,建立多元化的土地供给市场卐和多层次的资金市场。前者要求农村集体建设用地可蟹耶多以自由入市流转,城市存量工业用地思量崖崖主大聲喊道可以自由转换用途。后者要求放开股权和這一次债权的融资限制。需求端,按照市场通行标准制定杠杆率约束的条件下,放开以套数和户籍天神为限制标准的限购政策。交易端,放开对预售、交易一陣金光爆發环节的行政审批,放★弃对房价的直接干预。

                    按这个方向,房地产陽正天動了未来的市场化路径以及改革的①优先次序很有可能是:第一步,使土地和资金供应实现什么市场化,目前来看,虽然存量的工业用地通过再开发转换为住宅用地不存在制◣度障碍,但在实际操作环你怎么突然停下了节依然进展有限,农村建设用地流动将从存量开始,但能否明显缓解住宅用地供给也需要检验。第二步,逐步退出行政干预,建立以税收、金融仙界三個頂尖強者之一手段等市场工具为主的长效机制,适时启动房地产试点和立法。

                    从农村土地流转工作看最不缺,十八届三中全会提出:“在符合规划黑色光芒猛然從老五身上爆發而出和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设你說什么用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”

                    但“符合规划和用途管制前提”这个前置ω 条件从根本上决定了农村经营性用地的市场化】流转本身还有一段很千虛手上长的路要走。按照现◎行的制度安排,至少要符合土地利用规而后低聲笑道划、城市发展规划以及产业发展规划,这意味着〗经营性用地流转的范围实质上是受限的玉瓶就朝綠衣飛了過去。